Nebenkostenabrechnung Prüfen Als Mieter

Eine Nebenkostenabrechnung landen mehrmals im Jahr im Postfach – und viele von uns lesen sie einfach durch, ohne genauer hinzuschauen. Das ist ein häufiger Fehler. Denn versteckt sich in diesen Abrechnungen oft viel Raum für Unstimmigkeiten und überhöhte Forderungen. Wir helfen euch zu verstehen, worauf ihr achten müsst, um eure Rechte als Mieter zu schützen und unverhältnismäßig hohe Nachzahlungen zu vermeiden. Mit unseren praktischen Tipps wird die Überprüfung eurer Nebenkostenabrechnung zur Routine – und eure Geldbörse wird es euch danken.

Was Ist Eine Nebenkostenabrechnung?

Eine Nebenkostenabrechnung ist ein Dokument, das der Vermieter einmal pro Jahr (in Deutschland üblicherweise zwischen November und März) anfertigt. Darin werden alle Nebenkosten aufgeschlüsselt, die während des Abrechnungszeitraums angefallen sind.

Nebenkosten sind verschiedenartig: Sie enthalten beispielsweise die Kosten für Heizung, Warmwasser, Wasser, Abwasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr und Hausversicherung. Der Vermieter berechnet diese anteilig auf seine Mieter um – basierend auf Quadratmeteraufteilung oder Zählerstände.

Die Abrechnung funktioniert nach einem einfachen Schema: Der Vermieter addiert alle anfallenden Kosten, teilt sie durch die Anzahl der Wohneinheiten (oder das Gesamtquadratmeter) und multipliziert den Anteil mit eurer Fläche. Dann wird eure geleistete Kaution oder Vorauszahlung abgezogen. Entsteht ein Plus, überweist der Vermieter euch Geld zurück. Entsteht ein Minus, müsst ihr nachzahlen.

Welche Kosten Sind Enthalten?

In einer Nebenkostenabrechnung sind folgende Positionen typischerweise enthalten:

• Heizkosten und Warmwasser: Oft der größte Posten. Diese werden in vielen Häusern über Verbrauchszähler abgerechnet.
• Kaltwasser und Abwasser: Je nach Verbrauch berechnet, basierend auf Wasserzählern.
• Straßenreinigung und Straßenbeleuchtung: Eine Pauschalgebühr pro Wohnung oder pro Quadratmeter.
• Müllabfuhr und Straßenreinigung: Ebenfalls Pauschalgebühren.
• Hausreinigung und Gemeinschaftsflächen: Falls vorhanden (Flur, Treppenhaus, Hof).
• Hausversicherung: Der Vermieter trägt die Versicherung, die Kosten werden auf die Mieter umgelegt.
• Aufzug und Türöffner: Wartungs- und Betriebskosten.
• Garten- und Außenanlagenpflege: Wenn vorhanden.
• Schornsteinfeger: Jährliche Inspektionen und Reinigungen.

Nicht alle Kosten sind zulässig. Einige Vermieter versuchen, illegale Gebühren (etwa für ihre eigenen Verwaltungskosten) einzubauen. Achtet darauf, dass nur Betriebskosten nach § 556 BGB abgerechnet werden dürfen.

Checkliste: Worauf Sie Prüfen Sollten

Wenn eure Nebenkostenabrechnung ankommt, folgt dieser Checkliste:

1. Zeitraum und Quadratmeter überprüfen

Stellt sicher, dass der Abrechnungszeitraum korrekt ist (üblicherweise 12 Monate) und eure Wohnungsfläche stimmt. Ein häufiger Fehler: Vermietern rutscht eine extra Garage oder ein Balkon rein, den ihr gar nicht mietet.

2. Vorjahresabrechnung vergleichen

Vergleicht die Struktur und Höhe der Kostenpositionen mit dem Vorjahr. Wenn die Heizkosten plötzlich um 50 % gestiegen sind, fragt nach – das sollte einer Begründung bedürfen (z. B. ein besonders kalter Winter).

3. Verteilungsschlüssel nachprüfen

Überprüft, wie die Kosten verteilt wurden. Bei vielen Positionen ist dies nach Quadratmetern üblich. Bei Heizung und Warmwasser sollten es Verbrauchszähler sein. Ist der Schlüssel nicht angegeben oder wirkt zweifelhaft, fordert eine Erklärung an.

4. Zahleneingaben kontrollieren

Rechnet nach: Wenn 50 m² eure Fläche sind und das Haus insgesamt 500 m² hat, müsst ihr 10 % der Kosten tragen. Kontrolliert die Multiplikation mit den Gesamtkosten.

5. Abschlag und Erstattung überprüfen

Prüft, ob die geleisteten Vorauszahlungen korrekt abgezogen wurden. Ein häufiger Fehler: Der Vermieter vergisst, Zahlungen einzubuchen.

6. Beleganforderung einplanen

Nach deutschem Recht müsst ihr bei Zweifeln Belege einsehen dürfen. Fordert diese an – der Vermieter ist nicht verpflichtet, Kopien herauszugeben, aber ihr dürft sie einsehen.

Häufige Fehler In Der Abrechnung

Rechenfehler und Eingabefehler

Additions-, Multiplikations- und Rundungsfehler sind häufiger, als viele denken. Einige Vermietersoftwareprogramme sind veraltet oder fehlerhaft. Überprüft alle Rechenschritte selbst – gerade wenn die Summe besonders hoch ausfällt.

Ungerechtfertigte Kostenpositionen

Manche Vermieter addieren Positionen hinzu, die nicht zulässig sind – etwa Verwaltungsgebühren des Vermieters selbst oder Instandhaltungskosten. Nach § 556 BGB darf der Vermieter nur echte Betriebskosten umlegen.

Falsche Verteilungsschlüssel

Ein Klassiker: Der Vermieter teilt die Heizkosten gleichmäßig auf alle Wohnungen auf, obwohl ein Verbrauchszähler vorhanden ist. Das benachteiligt euch, falls ihr weniger heizen.

Doppelberechnung von Kosten

Manche Posten werden zweimal abgerechnet – beispielsweise Wasser und Abwasser oder Versicherungskosten. Achtet auf solche Doppelungen.

Fehlende oder unvollständige Belege

Der Vermieter ist verpflichtet, auf Anfrage Belege vorzuzeigen. Fehlen diese, könnt ihr Einspruch erheben. Wenn wir einen Anbieter wie Spinsy Casino online prüfen würden, würden wir genauso sorgfältig jede Position überprüfen.

Zu hohe Umlage bestimmter Kosten

Einige Vermieter verteilen Kosten ungerecht. Beispiel: Schornsteinfegerkosten werden auf alle Mieter umgelegt, obwohl nur manche Wohnungen Kamine haben.

Ihre Rechte Als Mieter

Einspruchsrecht

Ihr habt das Recht, innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung Einspruch zu erheben. Das sollte schriftlich und begründet geschehen. Ein einfaches “Das ist zu viel” reicht nicht – ihr müsst konkrete Fehler aufzeigen.

Belegeinsichtsrecht

Der Vermieter muss euch auf Anfrage Einsicht in die Belege gewähren. Das bedeutet: Rechnungen, Quittungen, Zählerstände und alle Dokumente, die der Abrechnung zugrunde liegen. Eine Frist von ca. 2–4 Wochen ist üblich.

Nachzahlungsfrist

Der Vermieter kann Nachzahlungen nur für einen Zeitraum von maximal zwölf Monaten fordern. Ist die Abrechnung älter, verfällt der Anspruch. Aber Achtung: Eine zu verspätete Abrechnung selbst ist rechtswidrig – der Vermieter muss schnell handeln.

Abschlag bei fehlerhafter Abrechnung

Falls die Abrechnung mangelhaft ist oder völlig fehlt, könnt ihr den Abschlag für die nächste Periode anpassen oder sogar reduzieren.

Beratungsrecht

Ihr könnt euch an Mieterbünde oder Beratungsstellen wenden. Viele Verbände bieten kostenlose oder vergünstigte Beratungen an und können die Abrechnung prüfen.